CITYSCAPE Investment & Property Services S.A.

Συμφωνίες μίσθωσης ακινήτων εμπορικού χαρακτήρα στην Ελλάδα

ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΣΕ ΣΥΧΝΑ ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Τα ακόλουθα κείμενα συνιστούν μία σειρά από ερωτήσεις και απαντήσεις, για γενική και μόνο πληροφόρηση των ενδιαφερομένων σχετικά με θέματα μίσθωσης ακινήτων εμπορικού χαρακτήρα στη Ελλάδα. Κανένα στοιχείο εντός των κειμένων αυτών δεν θα πρέπει να θεωρηθεί ότι αποτελεί νομική συμβουλή. Η αναζήτηση επαγγελματικής νομικής συμβουλής είναι απαραίτητη πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Η ΜΙΣΘΩΣΗ

Πόσο διαρκούν γενισκά οι μισθώσεις;
Η προβλεπόμενη διάρκεια μίσθωσης έχει πρόσφατα αλλάξει και αφορά πλέον μια περίοδο 12 ετών, με δικαίωμα παράτασης για άλλα 3 έτη (σύνολο 15 έτη). Αφού παρέλθουν τα δύο πρώτα έτη της αρχικής περιόδου, ο ένοικος δικαιούται να αποχωρήσει, αλλά θα πρέπει να έχει ενημερώσει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου 6 μήνες νωρίτερα και να τον αποζημιώσει με ποσό ίσο με 4 μηνιαία ενοίκια.

Ποια μορφή συμφωνίας απαιτείται να υπογράψει ο ένοικος;
Μία μορφή επίσημης συμφωνίας, που να δεσμεύει και τα δύο εμπλεκόμενα μέλη. Δεν υπάρχει μια συγκεκριμένη μορφή μισθωτηρίου για χώρους γραφείων, αλλά υπάρχουν αρκετοί όροι που πάντα αναφέρονται σε κάθε μισθωτήριο.

Είναι το μισθωτήριο νόμιμη δέσμευση;
Το μισθωτήριο αποτελεί νόμιμη δέσμευση. Ο ιδιοκτήτη του ακινήτου οφείλει μέσα σε ένα μήνα να φροντίσει να έχει παρουσιάσει το μισθωτήριο στην αρμόδια Εφορία, προκειμένου αυτό να σφραγιστεί και να καταχωρηθεί. Συνίσταται και στην εταιρεία που ενοικιάζει το ακίνητο να παρουσιάσει το μισθωτήριο στην ανάλογη Εφορία, για προληπτικούς λόγους, αλλά και επειδή κάτι τέτοιο θα ζητηθεί από τις αρχές προκειμένου η εταιρεία να αποκτήσει άδειες λειτουργίας, τηλεφωνικές γραμμές, κλπ.

Υπάρχει δυνατότητα ανανέωσης ή παράτασης του μισθωτηρίου;
Βάσει του νόμου, ο ένοικος δικαιούται παράταση της αρχικής διάρκειας για 3 χρόνια.

Ποιοι κανονισμοί αναφέρονται στην υπενοικίαση ή μεταβίβαση του μισθωτηρίου;
Για την υπενοικίαση απαιτείται συνήθως η έγκριση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, που σπάνια μόνο δεν δίδεται, εφόσον παρασχεθεί λεπτομερής περιγραφή του υπενοικιαστή και ο υπενοικιαστής έχει άμεσα οικονομικά συμφέροντα με τον ενοικιαστή ή με μέρος του συνόλου της εταιρίας του ένοικου. Αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί με ένα συγκεκριμένο όρο. Γενικά, οι ιδιοκτήτες δεν δέχονται υπενοικιαστές, χωρίς πρότερη έγκριση και διαφάνεια των δεδομένων οφειλόμενη επιμέλεια.

ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟ

Σε ποιο νόμισμα αναφέρεται το ενοίκιο;
Το ενοίκιο υπολογίζεται μηνιαία σε Ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Τι ακριβώς καλύπτει το ενοίκιο;
Το ποσό του ενοικίου καλύπτει το βασικό ενοίκιο, και το μηνιαίο χαρτόσημο, που είναι σήμερα ίσο με το 3.6% του μηνιαίου ενοικίου. Αυτό είναι διαπραγματεύσιμο και μπορεί να μοιραστεί ισόποσα μεταξύ του ένοικου και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσεις, το θέμα της οικονομικής επιβάρυνσης του χαρτόσημου μπορεί να σημάνει ρήξη της συμφωνίας. Υπάρχει επίσης και η μηνιαία χρέωση υπηρεσιών, που καλύπτει τα έξοδα συντήρησης του κτιρίου και των λειτουργικών εξόδων.

Πώς προσαρμόζεται το ενοίκιο κατά την διάρκεια του μισθωτηρίου;
Το ενοίκιο προσαρμόζεται βάσει ετήσιων αυξήσεων, όπως αυτές έχουν συμφωνηθεί στην αρχή του μισθωτηρίου. Οι αυξήσεις γενικά διαμορφώνονται με βάση τον πληθωρισμό συν 1 με 2% επιπλέον και είναι διαπραγματεύσιμες. Επίσης συνηθίζεται να ορίζονται ετήσιες αυξήσεις βάσει προσυμφωνημένων ποσοστών (όπως 4-5%). Κοινόχρηστα έξοδα υπηρεσιών προσαρμόζονται μηνιαία, ανάλογα με τα λειτουργικά έξοδα του κτιρίου.

Ποια είναι η περίοδος καταβολής του ενοικίου – μήνας, έτος;
Το ενοίκιο του πρώτου μήνα πληρώνεται με την υπογραφή του συμφωνητικού. Μετέπειτα, το ενοίκιο πληρώνεται προκαταβολικά ανά μήνα.

Ποια κίνητρα προσφέρονται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου;
Συνήθως είναι ελάχιστα τα κίνητρα, αλλά μπορεί να προσφερθούν μικρά διαστήματα χωρίς υποχρέωση πληρωμής ενοικίου (από έναν έως 2 μήνες), μέχρι να διαμορφωθεί κατάλληλα ο χώρος, ή πολύ λίγες θέσεις στάθμευσης, αν είναι διαθέσιμες.

ΟΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ

Πώς υπολογίζεται ο χώρος του ενοικιαζόμενου ακινήτου ;
Γενικά, υπολογίζεται το εμβαδόν του ενοικιαζόμενου ακινήτου βάσει της μεικτής επιφάνειας του εσωτερικού χώρου συν τους τοίχους, αλλά εξαιρουμένων των κοινοχρήστων χώρων. Οι κοινόχρηστοι χώροι συμπεριλαμβάνονται σχεδόν πάντα, στις περιπτώσεις όπου όλο το κτίριο μισθώνεται από έναν μοναδικό ένοικο. Ορισμένες ιδιοκτησίες σε συγκεκριμένα κτίρια συμπεριλαμβάνουν αυτούς τους κοινόχρηστους χώρους, αλλά αυτές είναι σπάνιες περιπτώσεις και όχι ο κανόνας.

Ωστόσο, δεν ένας συγκεκριμένος τρόπος υπολογισμού του χώρου ενοικιαζόμενου ακινήτου σε κτίρια με πολλούς ένοικους. Στην Αθήνα, οι ένοικοι μοιράζονται αναλογικά τις χρεώσεις των διαφόρων υπηρεσιών, αλλά όχι με βάση το εμβαδόν του ενοικιαζόμενου χώρου. Για παράδειγμα, ένας ένοικος ισογείου θα πλήρωνε λιγότερα για την συντήρηση του ανελκυστήρα και για κατανάλωση κοινόχρηστου ηλεκτρισμού από τους ενοίκους των ανωτέρω ορόφων.

Τι προσφέρεται συνήθως από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου πριν εισαχθεί ο ένοικος στον ενοικιαζόμενο χώρο;
Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι καινούργιες κατασκευές παραχωρούνται στη βασική τους μορφή. Ο ένοικος ευθύνεται για την τελική διαμόρφωση του χώρου, με την τοποθέτηση φωτισμού, χαλιών, χωρισμάτων, κλπ.

ΤΑ ΕΞΟΔΑ

Με ποια έξοδα επιβαρύνεται ο ένοικος κατά το διάστημα της διαμονής στον χώρο;
Ο ένοικος συνήθως πληρώνει ενοίκια 2 μηνών ως προκαταβολή και το ενοίκιο του πρώτου μήνα, συν τα χαρτόσημα που αντιστοιχούν στο ενοίκιο (αλλά που δεν ισχύουν για την προκαταβολή των 2 ενοικίων). Τα ενδιαφερόμενα μέλη επιβαρύνονται εξίσου με τα έξοδα δικηγόρων.

Χρεώνονται ο «αέρας/εμπορική αξία» ή απαιτείται προκαταβολή ασφαλείας στην αρχή του μισθωτηρίου;
Όπως αναφέρεται άνωθεν, η συνήθης προκαταβολή ισούται με το ενοίκιο 2 μηνών. «Αέρας/Εμπορική αξία» ζητείται πάντα σε περιπτώσεις τοποθεσιών υψηλής εμπορικής / λιανικής κυκλοφορίας και σπανίως για χώρους γραφείων.

Πώς ορίζονται οι βελτιώσεις του ένοικου στο χώρο, πώς πληρώνονται και πώς επιτηρούνται;
Η πλήρης διαμόρφωση του χώρου συνήθως οργανώνεται από τον ένοικο, με την έγκριση του ιδιοκτήτη. Στις περισσότερες περιπτώσεις επίσης, ο ένοικος χρηματοδοτεί τις όποιες βελτιώσεις πραγματοποιήσει. Στους περισσότερους χώρους Α Κατηγορίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικές του ομάδες εργατών ή μπορεί να αναθέσει τις βελτιώσεις σε εργολάβους. Προτείνεται πάντως να γίνεται λεπτομερής καταγραφή των προδιαγραφών που θέτει ο ένοικος, τιμές, κλπ και να επισυνάπτεται αυτή ως Παράρτημα στο μισθωτήριο. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου παραμένει ιδιοκτήτης των βελτιώσεων όταν ο ένοικος αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο.

Ποια πρόσθετα έξοδα χρεώνεται ο ένοικος κατά την διάρκεια του μισθωτηρίου;
Ο ένοικος θα πρέπει να υπολογίζει και τις ετήσιες αυξήσεις του ενοικίου. Ωστόσο, ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) δεν χρεώνεται μαζί με το ενοίκιο. Το ΦΠΑ μπορεί και να μην ισχύει για τις κοινόχρηστες υπηρεσίες, ανάλογα με τον τρόπο διαχείρισης των λογιστικών του ακινήτου. Το ΦΠΑ υπηρεσιών στην Ελλάδα είναι 19%. Άλλα τέλη που αντιστοιχούν στον ενοικιαζόμενο χώρο είναι κάποιοι δημοτικοί φόροι που συνήθως αναφέρονται αναλυτικά ανά δίμηνο στο λογαριασμό της ΔΕΗ.

Για ποια έξοδα ευθύνονται οι ένοικοι στη λήξη της διάρκειας του μισθωτηρίου;
Στην λήξη του μισθωτηρίου, ο ένοικος ευθύνεται για όσα έξοδα θα απαιτηθούν, ώστε να επιστραφεί ο ενοικιαζόμενος χώρος στην ίδια κατάσταση όπως και στην αρχή του μισθωτηρίου. Το θέμα αυτό όμως θα πρέπει να συζητηθεί λεπτομερώς με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου την κατάλληλη στιγμή. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων προσφέρουν κάποια ευελιξία και συνήθως δέχονται την κατάσταση του ακινήτου στην λήξη «ως έχει», πάντα όμως βάση πρότερης συμφωνίας.

ΔΙΑΦΟΡΑ ΘΕΜΑΤΑ

Ενοικιάζονται επιπλωμένοι χώροι γραφείων για διαστήματα μικρής διάρκειας;
Στην Αθήνα υπάρχουν μόνο λίγοι και μικροί τέτοιοι χώροι που εξυπηρετούν ανάγκες γραφείου και που θα μπορούσαν να είναι κατάλληλοι για σχετικά μικρά χρονικά διαστήματα.

Είναι η μίσθωση η μόνη λύση για ξένους που επιθυμούν να ιδρύσουν γραφεία στην χώρα σας;
Στην Ελλάδα, ξένοι μπορούν τόσο να αγοράσουν, όσο και να ενοικιάσουν. Όσον αφορά την ενοικίαση, θα πρέπει να υπάρχει μία επίσημη διεύθυνση επαγγελματικής δραστηριότητας, έτσι ώστε να ιδρυθεί η εταιρία ως νόμιμη οντότητα. Αυτή θα μπορούσε να δοθεί από Έλληνες δικηγόρους ή λογιστές, μέχρι να ενοικιαστεί κατάλληλος χώρος και να συμπληρωθούν όλα τα έγγραφα για την ίδρυση της εταιρίας.

Υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί σχετικά με την ξένη ιδιοκτησία εμπορικών κτιρίων στην χώρα σας;
Για να μπορεί κανείς να αγοράσει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, ο αγοραστής θα πρέπει να είναι «αναγνωρισμένος», δηλαδή να λειτουργεί ως παράρτημα ή έδρα εταιρίας και να δηλώνει ΦΠΑ.

Comments (0)